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　　所谓 “被套牢”，更多集中在库存高企的远郊板块。截至 2025 年三季度，珠海住宅库存达 327.87 万平方米，去化周期延长至 25.15 个月，远超合理区间。斗门部分楼盘均价跌破 1 万 /㎡，高栏港部分项目降价 30% 仍难去化，这些区域因配套兑现滞后、产业支撑不足，成为市场调整的重灾区。但核心区域的表现截然相反，新香洲、横琴等板块成交量价稳中有升，优质次新房流通顺畅，足以证明珠海房子并非 “全域被套”，区域选择才是决定是否抗跌的关键。

　　在珠海十大热门区域中，新香洲无疑是抗跌性的 “天花板”。作为行政文教核心，这里聚集了文园中学、九中等顶尖教育资源，公务员与事业编群体集中，生源优质且需求稳定。2025 年一季度主城区成交同比大增近 170%，新香洲一手房均价达 35479 元 /㎡，同比还微涨 11.83%，十年涨幅更是高达 102.41%。成熟的商业配套、便捷的交通路网与稀缺的教育资源，让这里的珠海房产在市场调整期依旧保持韧性，二手房流通周期远短于全市平均水平。

　　横琴粤澳深度合作区凭借政策红利与稀缺性，成为抗跌阵营的核心力量。作为国家级战略高地，这里已聚集超 7000 家澳资企业，封关运作后的税收优惠与跨境生活配套持续完善。2025 年 11 月横琴二手房均价达 30391 元 /㎡，虽处于高位但需求稳定，金融岛核心地段的大平层产品更是承接澳门房价价差溢出，成为高净值人群的资产配置优选。更关键的是，横琴住宅用地占比仅 8%，未来不再新增供应，这种稀缺性让珠海房产的抗跌基础愈发牢固。

　　唐家湾高新区以 “产业 + 交通” 双引擎，构筑起强劲的抗跌能力。作为珠西科学城核心，这里聚集了人工智能、低空经济等新兴产业，人才总量持续扩容，直接带动住房需求增长。深珠通道规划推进让区域价值再添砝码，30 分钟直达深圳前海的预期，让北围、前环半岛的房源备受青睐。2025 年高新区均价 22708 元 /㎡，虽有小幅调整，但优质次新房成交活跃，产业落地带来的人口流入，为珠海房产的抗跌性提供了坚实支撑。

　　金湾航空新城作为西区标杆，凭借配套兑现成为抗跌性较强的板块。开发十年以来，华发商都、航空新城中学、金湾中心医院等配套全面落地，金海大桥、洪鹤大桥构建起 20 分钟直达主城的通勤圈。2025 年这里的成交价稳定在 1.6-2.78 万 /㎡，成交量稳居西区前列，国企开发的次新房更是成为香洲外溢需求的首选。完善的生活配套与持续落地的产业项目，让这里的珠海房子在西区市场中脱颖而出，抗跌性远超湖心新城、白蕉新城等远郊板块。